Главная / Дом и стройка / Как получить разрешение на строительство дома

Как получить разрешение на строительство дома

/
323 Просмотров

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома

Первым этапом в процессе строительства загородного дома является получение разрешения на строительство. Правовой базой в этом вопросе, главным образом, является статья 51 Градостроительного кодекса.

Разрешение на строительство – это документ, который удостоверяет соответствие проектной документации (в нашем случае – схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома) требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Нужно ли разрешение на строительство индивидуального жилого дома

Перед тем, как обращаться за получением разрешения на строительство, Вам необходимо понять требуется ли это в Вашем случае.

Во-первых, необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором планируется строительство дома. Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требуется. Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требуется.

Во-вторых, чтобы ответить на поставленный вопрос, нужно уяснить о каком объекте строительства идет речь. Если Вы планируете строить гараж, или объект, не являющийся объектом капитального строительства, а также строение или сооружение вспомогательного использования, то разрешение на строительство Вам не нужно.

В-третьих, Вы, наверное, слышали о «дачной амнистии». Ее смысл, в частности, заключается в том, что для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом либо объект, созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) не требуется предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сразу заметим, что для того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить, в том числе, разрешение на строительство.

В соответствии же с «дачной амнистией», а точнее в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. До 1 марта 2018 года кадастровый паспорт индивидуального жилого дома является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта и содержащим его описание.

Таким образом, если Вы сможете завершить строительство и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2018 года, то получать разрешение на строительство нет необходимости. Нужно сделать еще одну оговорку, что вышеуказанное справедливо, если Вы не планируете совершать сделки с недостроенным домом, иначе для регистрации объекта незавершенного строительства Вам необходимо будет разрешение на строительство.

Есть еще четвертый случай, когда необходимо оформлять разрешение на строительство. Это договоренность между администрацией коттеджного поселка и собственниками участков в данном поселке, точнее, это выдвигается как требование администрации (управляющей компании). Само по себе такое требование юридически носит только рекомендательный характер. Но если вы подписали договор с управляющей компанией, в котором, в том числе прописано это требование, то это уже становится вашим договорным обязательством.

Документы для разрешения на строительство индивидуального жилого дома

Для получения разрешения на строительство загородного дома необходимо обратиться в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению нужно приложить следующие документы:

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. градостроительный план земельного участка;
  3. схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

При этом рекомендуется иметь архитектурный паспорт проекта дома.

Где получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома

Как получить разрешение на строительство дома

Разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Как правило, для строительства загородного дома разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Обычно таким органом является администрация муниципального района (или иного муниципального образования), к которому относится Ваш земельный участок. Непосредственно составляет проект разрешения подразделение (комитет, управление и т.д.) администрации муниципального образования по градостроительству и архитектуре.

Что проверяют и почему отказывают в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган проверяет, во-первых, наличие всех необходимых документов, приложенных к заявлению; во-вторых, соответствие схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома требованиям градостроительного плана земельного участка.

Если все документы имеются, и никаких несоответствий не выявлено в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство такое разрешение должно быть выдано заявителю.

Если Вам не выдают разрешение на строительство, значит, должны выдать мотивированный отказ в выдаче такого разрешения. Причинами отказа в выдаче разрешения на строительство может быть либо представление неполного пакета документов, либо несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Отказ в выдаче разрешения на строительство – это документ, который может быть обжалован в суде, поэтому если Вам не выдают разрешение, то обязательно нужно получить документ об отказе.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствие с Градостроительным кодексом выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно.

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается на десять лет.

Земельный вопрос

Прежде всего, застройщику необходимо получить права на земельный участок, на котором он намерен осуществлять строительство. Если вы уже стали собственником или долговременным арендатором земельного участка тем или иным способом – прекрасно, если же нет, необходимо подать заявление на выделение территории под строительство в соответствующие органы местного самоуправления, которое, как правило, рассматривается в течение месяца. На основании подготовленных районным архитектором материалов (заявки и предэскизного проекта будущего дома) местный исполком выделяет участок под строительство. Застройщик получает акт о праве пользования землей и после этого согласно статье 375 Гражданского кодекса Украины при условии использования его по целевому назначению и соблюдении всех норм и правил строительства (их необходимо согласовать с местным управлением градостроительства и архитектуры, природоохранными органами, землераспорядительной организацией, санэпидемнадзором и представителями пожарной службы) он уполномочен использовать данный участок для малоэтажного строительства. Если участок для строительства выделен в какой-либо особой зоне (исторический заповедник, лесной массив и т. д.), застройщику придется обращаться за разрешением еще и в соответствующие органы контроля. Стоит отметить, что к перечисленным управлениям в дальнейшем придется обращаться неоднократно, согласовывая различные изменения, возникающие в проектной документации в процессе «хождения по мукам» (то есть по инстанциям).

Как получить разрешение на строительство дома

Работа с проектом

Параллельно с оформлением прав на участок можно начинать непосредственную работу с проектом. Прежде всего, необходимо осуществить привязку объекта строительства к территории участка — на основании выполненного по заказу застройщика акта обследования участка определить оси строения, границы участка и красные линии. Эти и другие данные (технические данные на подключение к инженерным сетям, выводы об экологических, инженерно-геологических и гидрологических условиях территории и ряд других документов) служат в качестве исходной информации для получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ), которое выдается местными органами архитектуры и градостроительства. АПЗ представляет собой совокупность условий и требований к назначению, размещению и основным параметрам объекта строительства на конкретном земельном участке, оговоренные действующим законодательством. В АПЗ, которое в обязательном порядке утверждается заказчиком, главным архитектором управления градостроительства и архитектуры и автором проекта, обязательно указывается условие необходимости прохождения проектом вневедомственной экспертизы.

Далее проектировщик согласовывает рабочий проект с условиями и требованиями, изложенными в АПЗ, вносит корректировки в проектную документацию и согласовывает их с указанными в задании организациями и службами, которые должны рассмотреть предоставленную для согласования документацию в течение 10-15 дней. Как показывает практика, независимо от опыта архитектора такие изменения имеют место всегда. Неизбежная процедура согласования документации (как и практически все остальные шаги на пути к получению разрешения на строительство) является платной и выполняется за счет заказчика. Да и услуги архитектора, осуществляющего разработку проекта, как лица, на которое ложится бремя согласований изменений проекта в результате его прохождения различных инстанций, могут подорожать процентов до 40 %.

Только после устранения возникших замечаний от представителей всех организаций и получения всех необходимых подписей проект передается на рассмотрение градостроительному совету. После снятия всех замечаний главного архитектора города (района, области) проект считается утвержденным и заказчику выдается паспорт проекта дома.

Паспорт проекта частного дома включает следующие документы:

  • договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке;
  • постановление Администрации о разрешении строительной деятельности на участке;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
  • архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
  • ситуационный план;
  • выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
  • инженерно-геологические изыскания (при необходимости);
  • условия присоединения к инженерным сетям (ТУ) со схемой;
  • планы этажей, фасады, разрезы;
  • акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Последний бой – он трудный самый

Как получить разрешение на строительство домаДалее проектная документация подлежит прохождению государственной экспертизы, осуществляемой межведомственной комиссией, которой в дальнейшем предстоит принимать у застройщика готовый дом. Государственная экспертиза – «удовольствие» тоже не из дешевых, может обойтись застройщику в сумму, составляющую до 10 %. Если согласно предписаниям АПЗ в государственной экспертизе нет необходимости, то в органах, ее осуществляющую, застройщику выдается справка, свидетельствующая об этом факте. Окончательно утвержденным проект может считаться после положительного заключения государственной экспертизы, в котором отражено соответствие проектной документации исходным данным и техническим условиям проектирования, всем строительным и другим нормам и правилам, законодательным требованиям к подобного рода документации. Один экземпляр утвержденной и согласованной документации остается у заказчика, второй хранится в архиве местного органа градостроительства и архитектуры.

Но и прохождение экспертизы ее не является последним этапом на пути к заветной цели. Заказчику проекта еще предстоит получить ордер на выполнение подготовительных, земельных и строительно-монтажных работ и уже тогда обращаться в местные органы государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) для получения разрешения на строительство. В ГАСКе также регистрируются назначенные заказчиком ответственные лица, несущие при проведении строительства ответственность за соблюдение всех норм и требований, а также соответствие возводимого объекта утвержденному проекту.

Разрешение на строительство не выдается в случаях неполноты или несоответствия установленным требованиям представленных документов и невыполнения условий договора (контракта) на строительство, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается на срок до трех лет и вступает в действие со дня его регистрации. Если в течение этого срока заказчик в силу различных обстоятельств так и не приступил к строительству, ему предстоит пройти большинство вышеупомянутых инстанций еще раз. Как и проектная документация, разрешение на строительство оформляется в двух экземплярах, один из которых выдается застройщику, второй хранится в архиве органа архитектуры и градостроительства. Копии разрешения на строительство, заверенные органом архитектуры и градостроительства, хранятся у исполнителя (подрядчика) работ и на участке строительства в органе государственного архитектурно-строительного надзора в течение всего срока действия разрешения на строительство.

Таким образом, в укрупненный перечень документации для получения разрешения на строительство частного дома входят следующие документы:

  1. заявление застройщика на получение разрешения на строительство;
  2. постановление главы администрации о выделении земельного участка под строительство;
  3. договор о предоставлении прав на застройку участка;
  4. генплан участка;
  5. документ, удостоверяющий право на земельный участок;
  6. паспорт проекта частного дома, согласованный в установленном порядке;
  7. лицензия на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом);
  8. постановление главы местной администрации о разрешении возведения объекта градостроительства.

Оптимальные пути

Как уже стало понятно, процедура получения разрешения на строительство частного дома, несмотря на значительные упрощения по сравнению с аналогичной процедурой для других объектов строительства, тем не менее остается достаточно трудоемкой, требующей значительных затрат средств, времени и нервов. В случае сложного проекта процедура получения разрешения на строительство с метражом ее бесконечных коридоров и неисчислимым количеством кабинетов может оказаться настолько долгой и утомительной, что злоключения Одиссея на пути в Итаку вы сочтете приятной увеселительной прогулкой. Есть ли альтернатива для застройщика?

По словам директора по производству и технике ООО «Харьков-Проект» Виктора Алексеевича Сараны, существует ряд фирм и частных лиц, имеющих соответствующие лицензии, которые дают им право заниматься деятельностью по подготовке документов, необходимых для получения разрешения на строительство. В перечень услуг, ими предоставляемых, входят сбор исходных данных, сопровождение документации по всем инстанциям, согласование изменений в документации. Многолетний опыт работы в этой сфере деятельности позволяет профессионалам, минуя всяческих посредников, напрямую обращаться к необходимым для получения подписи ответственным лицам, что сокращает время получения искомого документа. Обращение к таким фирмам позволяет избежать целого ряда проблем, связанных с работой бюрократического аппарата, а усилия, затрачиваемые заказчиком на получение разрешения на строительство, сведены к минимуму.

Варианты

У каждого из заинтересованных заказчиков теперь есть три разрешительных пути-дороги создания объекта строительства. При этом выбор своего пути заказчик сможет осуществить в зависимости от категории сложности создаваемого объекта строительства. Напомню, что на текущий момент категорийность объектов определяется ДБН А.2.2-3-2004, что в целом соответствует положения статьи 32 закона.

Как получить разрешение на строительство домаВариант 1:

«Строительство индивидуального жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей и площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка. Для реализации проекта индивидуального строительства заинтересованному заказчику предстоит осуществить следующие действия:

Действие первое – получить строительный паспорт, обратившись в местный орган градостроительства и архитектуры.

Действие второе (не обязательное, можно пропустить) – получение технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 закона).

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) — обеспечение разработки проектной документации (по желанию заказчика) в соответствие со статьей 27 закона.

Действие четвертое – частичная экспертиза проектно-сметной документации в случае, если строительство жилого индивидуального дома осуществляется на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (например, Южное побережье АРК) в соответствие со статьей 31 закона.

Действие пятое – направление уведомления о начале выполнения строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (статья 34 Закона).

Действие шестое – завершение строительства и подача декларации о готовности объекта строительства к эксплуатации в инспекцию Госархстройконтроля. Декларация подлежит обязательной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов.

Именно с момента регистрации декларации объект строительства будет считаться принятым в эксплуатацию. При этом закон не предусматривает использование в данной процедуре акта готовности объекта строительства к эксплуатации, его согласования с третьими лицами, осуществление инспекцией Госархстройконтроля выборочной проверки — речь идет только о регистрации декларации. Однако, желающие освоить декларационный ввод в эксплуатацию объектов строительства должны набраться терпения и дождаться утверждения Кабинетом Министров Украины формы декларации о готовности объекта к эксплуатации порядке ее предоставления и регистрации.

Следует обратить внимание, что индивидуальных заказчиков освободили от паевого участия (статья 40 Закона), поэтому в описанном алгоритме отсутствует этап оплаты паевого участия.

Как получить разрешение на строительство домаВариант 2:

«Строительство объектов I-III категории сложности, кроме жилых индивидуальных домов площадью до 300 кв.м. (например,  строительство жилого дома до 10 этажей)». Во втором варианте заинтересованному заказчику предстоит освоить усложненный вариант действий, сводящейся к следующему:

Действие первое – получить градостроительных условий и ограничений посредством обращения в местные органы градостроительства и архитектуры. На последних, возложена обязанность отреагировать на ходатайство заинтересованного заказчика в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Действие второе – разработать задание на проектирование как обязательный вид исходных данных на проектирование.

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) — получить технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 закона). Обращает на себя внимание факт исключение технических условий из числа разрешительных документов и обязательных исходных данных для проектирования.

Действие четвертое – разработка проектно-сметной документации (статья 31) в комплекте, установленном в соответствие с строительными нормами (например, ДБН А.2.2-3-2004).

Действие пятое – частичная экспертиза проектно-сметной документации в случае, если проект I-III категории сложности сооружается на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (статья 31 Закона).

Действие шестое – подача декларации о начале выполнения строительных работ в инспекцию Госархстрйоконтроля, которая подлежит регистрации на протяжении 5 рабочих дней со дня получения декларации.

Следуя положениям статьи 36 закона право на осуществление строительных работ у заказчика или привлеченного им генподрядчика, возникает с момента регистрации декларации. Прибегнуть к этому действию будет возможно не ранее утверждения КМУ формы декларации и порядка ее предоставления.

Действие седьмое – подача заказчиком ходатайства о заключении договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта (для проектов, реализуемых за границами населенных пунктов –  действие не применяется) до момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта. Порядок начисления и оплаты паевого участия не претерпел существенных изменений, за исключением основания для освобождения проектов от его начисления, и определен в статье 40 закона.

Действие восьмое – завершение строительства и обращение в инспекцию Госархстройконтроля с декларацией о готовности объекта строительства к эксплуатации (статья 39 закона).

Декларация подлежит обязательной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов. Именно с момента регистрации декларации объект строительства будет считаться принятым в эксплуатацию.

Как получить разрешение на строительство домаВариант 3:

«Строительство объектов IV-V категории сложности (например,  строительство жилого дома высотой более 10 этажей или строительство торговых, офисных центров)». Третий вариант не содержит существенный отличий от разрешительного алгоритма, применяемого до вступления в силу Закона, и предполагает осуществления следующих действий:

Действие первое – обращение в местные органы градостроительства и архитектуры и получение градостроительных условий и ограничений, срок выдачи которых также составляет 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Действие второе – разработка задания на проектирование.

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) — получение технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 закона).

Действие четвертое – разработка проектно-сметной документации (статья 31).

Действие пятое – комплексная экспертиза проектно-сметной документации (статья 31 Закона).

Действие шестое – обращение в инспекцию Госархстрйоконтроля с ходатайством о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, которое подлежит выдачи в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Действие седьмое – уведомление местной администрации по месту нахождения объекта строительства о начале выполнения строительных работ на протяжение 7 календарных дней с даты выдачи разрешения. В последующем исполнительные органы местных администраций уведомляют общественность через СМИ о начале строительных работ.

Действие восьмое — обращение заказчика в уполномоченный орган местного самоуправления с ходатайством о заключении договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта (для проектов, реализуемых за границами населенных пунктов, действие не применяется).

Упомянутое ходатайство и оплата паевого участия должно быть осуществлено заказчиком до момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Действие девятое – завершение строительства и подготовка акта готовности объекта к эксплуатации, который подлежит подписанию основными участниками строительного процесса (статья 39 закона).

Действие десятое — обращение заказчика в инспекцию Госархстройконтроля с ходатайством о принятии объекта в эксплуатацию и выдачей сертификата соответствия. Государственная регистрация акта готовности объекта к эксплуатации и выдача сертификата соответствия должна быть произведена в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов.

Действие одиннадцатое – письменное информирование органа местного самоуправления по месту нахождения объекта строительства о факте ввода в эксплуатация  в течение 7 календарных дней.

Техническая документация (разрешение) на строительство

Процедура строительства объектов в Киевской области регулируется Правилами застройки территории Киевской области, утверждёнными решением Киевского областного совета от 19.06.2003 № 096-08-ХХІV. Она в большинстве своём схожа с аналогичной процедурой по Киеву.

Так, оформление документов на строительство состоит из таких общих процедур:

  • выбор и согласование места расположения объекта;
  • подготовка и предоставление исходных данных на проектирование;
  • оформление права собственности или пользования земельным участком;
  • проектирование и согласование проектной документации;
  • получение разрешения на выполнение строительных работ;
  • принятие в эксплуатацию объекта.

Срок выполнения каждой процедуры устанавливается законодательством. Процедуры оформления права и проектирования могут осуществляться параллельно.

Для граждан, желающих построить индивидуальный дом в Киевской области, всё начинается с получения земельного участка.

Так, граждане, заинтересованные в получении безвозмездно в собственность земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для строительства и обслуживания жилого дома обращаются с письменным заявлением в соответствующие сельский, поселковый, городской советы по месту нахождения земельного участка. В заявлении отмечается желаемые размеры и цель его использования.

Соответствующий совет рассматривает заявление и предоставляет разрешение на разработку проекта отведения земельного участка.

На основании разрешения застройщик заказывает у организации, которая имеет лицензию, проект отведения земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Проект отведения земельного участка согласовывается с органом земельных ресурсов, природоохранными, санитарно-эпидемиологическими органами, органом архитектуры (на материалах топоосновы М 1:500, 1:1000) и подается на рассмотрение соответствующего совета.

Совет в месячный срок рассматривает проект отведения и принимает решение о передаче земельного участка в собственность.

Проект отведения земельного участка переносится землеустроительными органами в натуру.

Право собственности на землю возникает после получения ее владельцем документа, что удостоверяет право собственности на землю и его государственной регистрации.

Выдача владельцу земельного участка документа, который удостоверяет право собственности на землю, и его регистрация осуществляется соответствующим советом.

После этого гражданин обращается в исполнительный комитет соответствующего совета за разрешением на строительство объекта градостроения.

После государственной регистрации документа, который удостоверяет право собственности на землю, застройщик обращается в местный орган градостроения и архитектуры за получением строительного паспорта индивидуального жилого дома.

Строительный паспорт индивидуального жилого дома составляется из:

  • документов на землю,
  • решения сельского, поселкового, городского совета,
  • генерального плана земельного участка,
  • проекта жилого дома, разработанного, согласованного и утвержденного согласно государственным строительным нормам.

Генеральный план участка выполняется на топооснове в М1:500, на котором должны быть нанесены все существующие и запроектированные здания и сооружения на данном участке и на смежных, расстояния и привязка сооружений и зеленых насаждений к пределам земельного участка, существующих инженерных сетей, их охранительные зоны, а также к сооружениям на смежных земельных участках с учетом градостроительных, санитарных, противопожарных и других требований, красные линии, линии застройки, другие ограничения и обременения.

Строительный паспорт индивидуального жилого дома подписывается руководителем предприятия, которое его разрабатывало и согласовывается с пожарной, санитарной службами и начальником органа градостроения и архитектуры райгосадминистрации (городского совета).

Согласование строительного паспорта индивидуального жилого дома осуществляется в месячный срок.

На основании согласованной проектной документации на строительство или строительного паспорта разработчиком строительного паспорта проводится вынесение осей в натуру, о чем составляется соответствующий акт, к которому добавляются графические материалы привязок к существующим геодезическим знакам.

Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, которые одновременно ведут реестр предоставленных разрешений.

Индивидуальным застройщикам жилых домов разрешения на выполнение строительных работ предоставляются на основании:

  • заявления застройщика;
  • документа, удостоверяющего право собственности или право пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком;
  • разрешения на строительство объекта градостроения, которое выдаётся исполнительным органом соответствующего совета;
  • проектной документации, согласованной местными органами градостроения и архитектуры;
  • обязательства исполнителя работ, если строительство осуществляется подрядным способом.

Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля обязана в срок, который не превышает 15 дней, рассмотреть поданные застройщиком (заказчиком) документы и принять решение о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ и выдать его или предоставить обоснованный отказ.

После получения разрешения можно приступать к постройке дома. Построенный дом подлежит вводу в эксплуатацию в установленном порядке.

Принятие объекта в эксплуатацию осуществляется специальными комиссиями по процедуре изложенной в постановлении КМУ № 923 от 08.10.2008 г. На основании выданных комиссией документов осуществляется регистрация дома в бюро технической инвентаризации и выдача застройщику технического паспорта для последующего оформления права частной собственности.

Как получить разрешение на строительство дома

Как узаконить строительство дома

Как можно ускорить получение? Во сколько обойдется?

Все зависит от Ваших «пробивных» качеств, возможностей и коммуникабельности. На каждом этапе можно вопрос решать официально, а можно индивидуально. Нужно только выяснить кто принимает решение, насколько быстро возможно получить тот или другой документ, стоимость такого ускорения. Часто ускорить процесс помогают посредники. Посредник находиться в курсе ситуации, стоимость услуг посредника составляет 0,5-3% от стоимости участка.

Что делать дальше

Готовый Генеральный план участка выдается на руки для того, чтобы Вы его дальше согласовали в службах:

  • Газовая контора
  • Электросеть
  • Водоканал
  • Сан-эпидем станция
  • Узел связи

Без прохождения этих служб генплан не примут в БТИ при подготовке первичной техической документации и при введении дома в эксплуатацию в отделе архитектуры.

Можно ли начинать строить без разрешения на строительство и разрешения на строительные работы?

Строить можно и без этих документов, очень часто так и делают. Начинают строить, а потом узаконивают и вводят в эксплуатацию. На сегодня минимальный штраф составляет 175 грн. (платится при узаконивании), но лучше все-таки взять письменное согласие с соседей, если строите не по нормам, чтобы потом было проще узаконить.

Какие риски такого строительства?

В процессе строительства без документов могут приходить проверки из ГАСКа (арзитектурного надзора). Такие проверки могут приходить как с подачи соседей (по их заявлению), так и сами по себе. Комиссия проверяет документы, и выясняется, что нужных разрешений нет. Тогда эта комиссия выписывает хозяину “предписание о правонарушении”. С этим “предписанием” хозяин должен обратиться в ГАСК, оформить все нужные разрешения, и оплатить штраф (за строительство без разрешения минимальный штраф 170 грн).

Получается своеобразная “лотерея” :-). Если строящийся дом небольшой, стройка плохо просматривается, и соседи не пишут жалоб, то, возможно, комиссия ГАСКа просто не дойдет до этого объекта, и можно будет построиться без разрешения. А если стройку увидели (или поступило заявление от соседей),- то придется останавливать стройку и оформлять документы.

Разрешение на строительство дома действительно в течение 3 лет, потом его можно продлить.

Дальше обращаемся в отдел по благоустройству города, в котором получаем Ордер «на разрытие котлована» на срок 3-6-12 месяцев (стоимость зависит от размера дома и от срока).

Этот документ нужен будет при сдаче дома в эксплуатацию.

Для сдачи дома в эксплуатацию также нужно иметь сметную стоимость строительства (она может определяться, исходя из проекта, или по факту строительства), подробнее о сдаче дома в эксплуатацию расскажем в следующей статье.

ГАСК (Архитектурный надзор) может проверить наличие лицензий у строителей, законность стройки, соблюдение норм, (если Ваши строители не имеют такой лицензии или не соблюдают проектные нормы, то хозяина участка могут оштрафовать) особенно если неравнодушные к Вашей стройке соседи начнут строчить жалобы во все службы на те неудобства, которые причиняет им Ваша стройка. Вот тогда все полученные разрешения и согласованный со всеми службами Генеральный план сослужат Вам добрую службу.

Как узаконить самовольную постройку

Перед владельцем загородного участка, собирающимся выстроить на нем дом, сегодня открыты два пути. Можно начать с получения разрешения на строительство или строить без согласований, положившись на закон о дачной амнистии. Пока ещё действующий закон позволяет признать несанкционированную постройку собственностью, если собрать документы, которые подтверждают право её владельца на землю и факт строительства на ней дома.

Ждать или не ждать

Итак, участок куплен, собственность на него оформлена по всем требованиям закона, но до того как рыть котлован и обзванивать фирмы в поисках стройматериалов, нужно получить ещё одно разрешение — собственно, на застройку участка. А ещё до этого собрать массу бумаг у согласующих инстанций. Появление дома на участке должны одобрить «Центр гигиены и эпидемиологии» (бывшая СЭС) и пожарные, энергетики и Водоканал, а готовить для него проект профессионалы. Способ этот небыстрый и непростой. При условии, что в сборе документов собственнику будет помогать юрист, дожидаться начала строительства придется не меньше года, если владелец земли намерен добиваться разрешения самостоятельно, процесс способен растянуться и на два. Но есть и другой выход.

Как получить разрешение на строительство домаПрекрасно представляя себе, сколько времени может потребовать получение разрешения, некоторые владельцы земли начинают строительство ещё до сбора всех документов. Тогда появившуюся на участке постройку, на строительство которой не было получено согласия, нужно будет узаконивать в административном порядке, без участия суда. До того как закон признает её существование, постройка считается самовольной. По закону она не существует и, значит, не может являться собственностью. И значит, все операции, которые обычно проводятся с собственностью, для нее невозможны. Просто так, не поменяв статус дома, ни продать, ни подарить, ни сдать его в аренду не получится, пока документы не будут оформлены в определенном законом порядке.

Раньше в таком случае дом пришлось бы сначала достраивать, затем вводить в эксплуатацию и лишь после этого добиваться признания факта его существования законом. Сегодня, даже если собственнику не хватило средств на возведение коттеджа сразу и его достройка откладывается до лучших времен, строение можно оформить по закону. Даже цоколя на площадке достаточно, чтобы начинать собирать документы для придания постройке законного статуса. Жизнь владельцам коттеджей, возведенных без разрешения, значительно облегчил Федеральный закон № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который часто называют законом о «дачной амнистии».

«Если самовольной постройкой является индивидуальный жилой, дачный или садовый дом, стоящий на участке, собственность или аренда на который надлежащим образом оформлена хозяином „застройщиком“, то узаконить такую постройку достаточно просто, — рассказывает юрист компании „Аревера-Недвижимость“ Валентина Дальченко. — Сейчас для этого не нужно добиваться разрешения органов пожарного надзора или санитарной службы, как и обращаться за согласованием в управление архитектуры и прочие инстанции. Достаточно получить единственный документ — кадастровый паспорт на дом, подтверждающий факт его строительства и разрешение о присвоении почтового адреса. После чего право собственности на дом можно регистрировать. По другому обстоят дела, если постройка возведена без оформления прав на участок. Хозяин такой постройки может остаться без недвижимости».

До того как закон об упрощенном порядке вступил в силу, право собственности на самовольную постройку признавалось только через суд. Причем была возможность получить права на сам земельный участок, просто выстроив на нем дом. Разумеется, при условии, что у города не было на эту землю других планов. Прошли те времена.

Оформить собственность пока ещё проще

Если до 2006 года оформление незаконно построенных объектов недвижимости происходило только через суд, то теперь решить вопрос с переходом в собственность можно в административном порядке, просто собрав необходимые документы и заручившись согласием отвечающих инстанций. Но упрощенный порядок действует лишь при условии, что у человека, выстроившего на участке дом, есть документы, которые подтверждают его права на землю. Доказательством этого права станут свидетельство о праве собственности или договор о праве аренды, в котором указано назначение земельного участка.

Итак, чтобы дом из самовольной постройки превратился в законное владение, на руках у собственника должны находиться правоустанавливающие документы на землю — кадастровый паспорт земельного участка, правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о регистрации права собственности. А для арендатора это будут договор аренды земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка и акт, на основании которого заключался договор аренды. Имея эти бумаги, владелец земли вправе заказать кадастровый паспорт на дом, получить в управлении архитектуры города или района, где находится постройка, справку о присвоении ей адреса, и уже с этими документами отправляться в Регистрационную палату для регистрации права собственности.

Признание собственности на постройку в административном порядке потребует от владельца затрат в размере 10 тысяч рублей и двух месяцев ожидания. Сюда входят и затраты на изготовление кадастрового паспорта. Остается только добавить, что такой упрощенный порядок получения права собственности на самовольную постройку будет действовать до 1 марта 2010 года, когда закончится действие закона. Будет ли он продлен и как будет происходить узаконивание построек после 2010 года, сказать сейчас никто не берется. Поэтому от тех, кто планирует узаконить постройку согласно пока ещё действующему нормативному акту, требуется строить быстро.

Если мы имеем дело с достроенным коттеджем, в полученном в результате кадастровом паспорте будет значиться жилой или дачный дом (что зависит от назначения участка). Если это объект незавершенного строительства, на него также заводится кадастровый паспорт и получается разрешение на строительство. Несмотря на то что в упрощенном порядке самовольная постройка признается собственностью вне зависимости от того, находится сам участок в собственности у владельца или аренде, желательно все же, чтобы земля была у владельца в собственности, принадлежала ему по праву бессрочного постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Внимание: аренда!

Никаких препятствий для признания законом самовольной постройки, которая стоит на участке, находящемся в аренде, при условии, что у её владельца есть на него все необходимые документы, не существует. Построенный без предварительного разрешения дом будет признан собственностью в любом случае, проблемы могут возникнуть при последующем переводе в собственность земли, на которой он стоит. Дело в том, что признание самовольной постройки на участке не требует выезда на место представителей контролирующих организаций. Проверять, насколько соблюдались при строительстве дома нормы, никто не приезжал.

Но захоти теперь владелец дома закрепить право собственности на находящуюся у него в аренде землю, выполнение этого его желания будет зависеть от того, как был построен дом. Например, при проверке (которая для этого обязательна) откроются, например, что строительство вылезло за границы участка, и в результате есть пострадавшие соседи, чьи владения потеряли в размерах. Исправить допущенную ошибку, когда дом уже стоит, естественно, уже нельзя. Сносить такой дом, конечно, никто не заставит, но и участок в собственность не закрепят.

«Аренду на землю можно будет бесконечно продлевать, — объясняет Валентина Дальченко. — Если возникнет необходимость переуступить участок другому собственнику, это можно будет сделать с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений. Но переуступаться в этом случае будет право аренды, пока на участке стоит коттедж, построенный с нарушением нормы, в собственность землю перевести не позволят. Поэтому если вы собираетесь строить дом на земельном участке, предоставленном под строительство, имея на него право аренды, надежнее идти длинным путем и получать предварительное разрешение на строительство. Разрабатывать проект, отвечающий градостроительным нормам и правилам, и только после этого приступать к застройке. Тогда удастся избежать проблем с выкупом участка в последующем».

Пристроить по собственному желанию

Кроме коттеджа, к самовольным постройкам закон относит любой жилой дом и другое строение, созданное на земельном участке, который не отведен на эти цели законом или другими правовыми актами. Сюда же попадают любые постройки, созданные без предварительных разрешений или при строительстве которых нарушены градостроительные нормы и правила.

Например, дом на участке уже стоит и является собственностью, но его владельцу захотелось расширить жилплощадь, что он и делает, пристроив к дому ещё одно помещение. Если строительство не было предварительно согласовано, любые изменения, которые приводят к увеличению площади дома, будут считаться самовольной постройкой.

В этом случае её признание не сводится к простому сбору документов, собственнику предстоит доказывать в суде, что изменение площади дома, появление пристройки не нарушает прав и интересов других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью.

В ситуации, когда требуется узаконить самовольную пристройку, уверенности владельцам в положительном исходе дела никто не даст. Право на самовольную постройку с таким же успехом может быть не признано. Например, если согласующие инстанции выяснят, что строение нарушает какую-то из действующих норм или затрагивает чьи то интересы, например, создает угрозу жизни или здоровью соседей, то в признании её собственностью откажут, а саму постройку заставят снести.

Кроме того что результат такого процесса представляет собой полную неопределенность, собственнику придется столкнуться ещё и с приличными тратами. Не считая расходов на получение согласований от санитарно эпидемиологической службы, пожарных, Водоканала, энергетиков, архитекторов, каждое из которых выльется примерно в 15 тысяч рублей, ему предстоят траты на оплату услуг юристов, которые почти наверняка превысят эту сумму. В этой ситуации дешевле оказывается собрать все предварительные разрешения, чем потом добиваться признания самовольной постройки через суд. Валентина Дальченко советует тем, кто намерен пристраивать к дому дополнительную жилплощадь, действовать в установленном законом порядке.

Сначала получать разрешение на реконструкцию дома, потом для разработки проекта привлекать проектную организацию с лицензией, которая должна определить материалы для будущего строительства. Она же выносит решение, как будет происходить электро и водоснабжение постройки. Следующий этап — получение согласований от надзорных органов. Свое разрешение на строительство должно дать управление городской архитектуры. И только после этого силами лицензированной строительной организации проходят работы на участке, которые завершаются проверкой надзорными органами. Если во время инспекции проверяющих будут обнаружены несоответствия, их придется устранить. И лишь как только все будет признано отвечающим нормам, собственник получает положительное заключение и акт ввода в эксплуатацию. Можно переходить к последнему этапу — регистрации права собственности на пристройку в Регистрационной палате.

Видео: Как получить разрешение на строительство дома

  • Facebook
  • Twitter
  • Google+

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *